一二手房的价格倒挂使得居民排队摇号购买新房、住建部等七部委对30个城市房地产市场乱象展开整治工作……上半年的房地产市场和股票市场表现截然相反，一个炒作氛围浓厚，一个成了股住不炒。 展望下半年，房价何去何从？哪些城市的房地产市场值得期待？今天就来分析一下。  楼市正接近平衡状态   自上而下看房地产市场，目前市场正处于政策打压和需求支撑接近平衡的状态。 从政策

一二手房的价格倒挂使得居民排队摇号购买新房、住建部等七部委对30个城市房地产市场乱象展开整治工作……上半年的房地产市场和股票市场表现截然相反，一个炒作氛围浓厚，一个成了股住不炒。

展望下半年，房价何去何从？哪些城市的房地产市场值得期待？今天就来分析一下。

楼市正接近平衡状态

自上而下看房地产市场，目前市场正处于政策打压和需求支撑接近平衡的状态。

从政策角度，目前打压刚需最严重的政策当属按揭贷款利率的不断上行。从刚需角度，按揭利率直接决定了月供的多寡，在按揭利率不断上行的环境下，月供压力也越来越大，这对刚需形成抑制。

站在地方政府角度，化解房地产市场压力、维持土地市场融资功能的核心政策包括两个：

一是新房限价。新房限价不仅完成了房价的考核任务，重要的是一二手房价格倒挂使得市场需求涌向新房，大开发商迅速回笼现金流的能力增强，于是土地市场也能继续维持一定的热度。

二是人才引进。二线城市的人才引进政策无疑是保持城市中长期竞争力的核心，而西安、南京、天津等城市人才引进的火爆，也说明二线城市的一纸户口本对在一线城市拿不到户口的年轻人来说有着巨大的吸引力。

从这个角度就可以理解，为什么很多城市被住建部约谈，但后续却没有出台过于严厉的政策。因为目前的政策和需求接近平衡状态，地方政府没有意愿让房地产市场进一步降温。比如昆明被约谈后采取了限售政策，西安被约谈后禁止企业买房，这些政策对当地楼市的降温作用不大。

房价涨幅相比去年有所扩大

从上半年30大中城市的销售看，在金三银四旺季不旺后，五六月市场销量出现回暖，目前的销售水平大体与2017年同期水平接近。这表明，市场已经从底部走出，并进入稳定状态（参见图1）。

从上半年房价表现看，随着五六月市场回暖，今年上半年房价涨幅相比去年下半年有所扩大。

目前统计局还未公布六月份房价数据。从前5个月的数据来看，今年二月份是房价压力最大的月份——二月份70个大中城市中，房价环比下跌的城市数量达到16个，等到五月份已经缩减到7个。

从一二三线房价表现看，今年前5个月，一二三线城市房价涨幅相比去年下半年都有所扩大，其中，三四线房价涨幅高于二线、二线高于一线。这是因为在经历了2015年下半年开始的一轮房价上涨后，价值洼地的三四线和西部城市、人才引进的二线城市出现补涨行情（参见图2）。

但是，由于一二手房的价格倒挂，市场需求涌入新房市场，倒挂严重城市的二手房市场有“无量下跌”的可能。

根据统计局公布的一二手房价格数据，目前70个大中城市中，有21个一手房价格要低于二手房，其中无锡、杭州、深圳、武汉和福州的新房倒挂较为严重（参见图3）。这些城市如果新房限价措施不取消，那么二手房市场将面临流动性消失、逐步无量下跌的情况，意味着市场将自发通过二手房价格阴跌使得最终一二手房价并轨。

利率见顶，沪宁杭的房价可能会涨

如果政策保持当前调控力度不变，那么房地产市场大概率会处在一个比较稳定的阶段。但目前有两个变量出现了边际变化，使得下半年乃至未来1-2年，一二线城市房地产市场出现复苏的概率较大，但三四线城市房地产市场可能进入调整。

第一个变量是按揭贷款利率上行最快的阶段已经过去，按揭贷款利率见顶会对刚需的释放形成支撑。

由于银行在不断收紧按揭贷款投放，所以按揭利率在不断上行。以南京为例，目前银行按揭贷款利率普遍上浮20%。从数据来看，目前按揭贷款投放增速已经负增长，今年5月按揭贷款投放资金额度同比下降-3.6%。按揭贷款资金额度的紧张也导致按揭贷款平均利率不断上行，今年1季度按揭贷款利率为5.42%。

但如果观察按揭贷款利率的变动，那么2017年3季度是按揭利率上行最快的时候，2017年4季度和2018年1季度按揭贷款利率上行的幅度已经明显收窄（参见图4）。这意味着如果按揭贷款利率即将见顶，那么按揭贷款利率对刚需的抑制作用将会消失，从而有利于一二线城市刚需的释放。

那么哪些城市的房价上涨弹性会更大一些呢？这里可以观察各个城市的库存情况。

从今年6月末各个城市的可售数量来看，一线城市中的上海、二线城市中的杭州和南京、三四线城市中的安庆和惠州，可售数量处在较低水平，房价上涨弹性可能较大。相反，可售数量相对充足的东莞、金华、厦门等城市，房价上涨弹性可能较弱（参见图5）。

三四线楼市可能迎来一轮阴跌

第二个变量是棚改货币化收紧，预计未来三四线城市的房价可能会持续阴跌。

三四线城市的房价崛起，主要依赖于PSL（抵押补充贷款）支撑的棚改货币化。2016年PSL新增9700亿，2017年新增6400亿，今年上半年已经新增5000亿（参见图6）。但是，随着PSL权限上收国开行总行，预计基于PSL模式的货币化棚改会受到抑制。

那么，货币化棚改对三四线城市房价有什么影响呢？

首先，来看统计数据——2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米，占全年商品房销售面积的15%。由此可以预计，如果棚改货币化安置力度出现明显下降，对三四线城市商品房销售的影响会立竿见影。

其次，春江水暖鸭先知，深耕三四线城市的开发商如碧桂园、恒大等，已经把现金流放到战略首位，这意味着大开发商在三四线城市的战略变为“多卖房、少拿地”，据此预计，下半年到明年三四线城市的商品房供给会出现明显的放量。

总之，如果下半年PSL投放速度出现明显的放缓，下半年甚至明后年三四线城市将面临需求下滑和供给放量的双重压力，房价持续阴跌的概率较大。

来源：苏宁财富资讯 

作者：苏宁金融研究院高级研究员 左俊义

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