中国楼市走到现在,最大的影响因素没有别的,就是杠杆、杠杆,还是杠杆。
SZ是2015年中国楼市领涨的龙头,也是花样加杠杆炒房的乐园,连续的调控政策叠加连续的上涨,大多数人已经不相信SZ楼市会跌。
但是今年的深圳,在二手房指导价和申房里两个事件的挑战之下,开始面临方向性的选择:可能已经开启一波持续的下跌周期。
最近SZ最受关注的是申房里炒房团事件,其实在申房里之前的3月份,SZ房价就开始下跌了,各区房价环比2月份下跌幅度最少8个点,最多跌去21个点。相比去年同期大部分区域还是上涨,但是这两年最热门的西部两区大南山大宝安同比也下跌。
4月前两周,SZ二手房挂牌价也开始下跌,而且单周成交量跌破千套,量能快速萎缩。
1、
这轮下跌的最大的触发因素就是2月份SZ出台二手房指导价,这是目前中国楼市调控最狠的一招,相当于对所有二手房实施限贷,也就是砍去三折左右的贷款额度。
中国楼市走到现在,最大的影响因素没有别的,就是杠杆、杠杆,还是杠杆。
申房里炒房团的内讧也始于这个阶段,二手房限贷之后,银行杠杆被降维锁定,单靠民间资金周转,已经无法支撑申房里的涨价套利模式。
而申房里在SZ的炒房团体里,只是小作坊。但是他捅破了【民间资本-银行套贷】这层绕过监管加杠杆循环的窗户纸。
2、
闷声发大财不好么?对实力雄厚的民间资本(比如wenzhou、fujian、chaoshan人)是可以的,但是申房里的目标人群是中产甚至diaosi。
在互联网上高调集资本身就意味着草根也不甘于被飙涨的房价甩下车,开始层层加杠杆以及联合持股模式进场。
他们的风险抵抗力是最差的。
现在最恨申房里的不是买不起房的人,而是炒房圈。前者就是看热闹不嫌事大,后者是真金白银砸在里面的,软肋都在杠杆上,无非是超额贷款+民间借贷。
炒这个概念,实际上就是看杠杆而不是看套数。全款持有多套也不能算炒房,没有金融风险。加杠杆过度,就是一套房也算炒。
3、
申房里把银行-地产的资金通路给公开化,把SZZF逼到火上烤,不想查也得查。至少得从严打一波。
央行这两年正在想加强话语权,碍于地方利益对房地产不好硬刚。现在这个瓜送上门来,正好顺势吃一波。
地方一直吃准了上面不敢碰地产泡泡,但是这个泡泡毕竟不是铁板一块,也是充满了利益博弈。
房地产这个最大的资产,本来也不可能让民间资本一直薅掉最大的地租红利。对国家来说要的是以后贡献稳定的税源和银行利源。
投机和杠杆比例过高是没法稳步扩大税利的。
4、
七部门联合调查,申房里概念盘现在已经大幅折价,炒房客群体也即将迎来一轮拆杠杆。
SZ作为过去5年全国房地产领涨的龙头,它的一举一动,都有风向标意义。也就是对二手房和炒房客定向降杠杆,其他热点城市也大概率会跟进。
2021年大家不要心存侥幸。今年本来就要回归常态的货币政策,年初央行的货币政策报告已经明确表达了:
“居民债务继续扩张的空间已十分有限,要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。”
这句话读十遍。
楼市调控的重点从去年的针对开发商杠杆设三道红线到今年一开年就对居民杠杆严查,包括首付贷经营贷消费贷以及收入流水等各个环节。
央妈的主要任务是保障去库存,保障一手房产业链和贷款额度,对二手房则是去杠杆化。这个过程,很难再逆转了。