楼市打响“信誉保卫战”,房企靠什么率先突围?
房产 楼市打响“信誉保卫战”,房企靠什么率先突围? 房产 | 2021-11-22 12:21 楼市打响“信誉保卫战”,房企靠什么率先突围? 财经无忌

地产行业正在努力冲出“至暗时刻”。




地产行业正在努力冲出“至暗时刻”。


疫情、宏观调控、市场降温曾经让这一行业一度蒙上一层厚重的阴影,今年下半年,接踵而至的美元债违约事件,又在一定程度上挫伤了行业的融资环境。

可预期的寒冬里,“安全”正在日益成为各家房企关注的核心。

步入10月以来,不少房企都已着手垫厚现金流,准备过冬。

这之中,包括融创在内的一众头部房企,更是早早开始了对企业安全壁垒的加固。

在融资线路重重受阻,销售回款杯水车薪的当下,出售优质项目、股权等资产已经成了房企维持现金流安全的标配。

行业范围内,作为房企优质资产的物业公司,就从昔日的“非卖品”滑落为如今“清仓甩卖”的对象,恒大物业和奥园健康被合生创展挑挑拣拣,蓝光嘉宝、银河物业、富力物业和花样年的核心资产则是出售给了碧桂园。

据不完全统计,今年前10个月,物业管理行业已经有63宗并购案,交易金额大约315亿元。

即使衣帽光鲜的万科,也在拿下阳光城物业资产后,计划将旗下的物业公司拆分上市,用以改善企业的财务结构。

同样重视流动性安全的还有融创,继此前出售贝壳股权和卖出地产项目和多元化资产之后,11月14日晚,融创中国(01918.HK)公告称,拟以每股15.18港元配售3.35亿股;融创服务(01516.HK)以每股14.75港元配售1.58亿股股份,两项配股款项所得,一半讲用于运营资金,另一半则用于偿还贷款。

行业龙头的动向,无形中传递了一种态度,潜在的困境,需要企业全力应对。

而走出风雪,低谷之中的行业和房企前景又将如何。我们不妨借助对下面三个问题的思考,一窥究竟:

1.房企接连回流资金的考量是什么?


2.地产行业是否值得市场的期待?


3.“信誉保卫战”,胜出的关键是什么?




宏观来看,这场楼市的风雪来的虽然突然,但却并非毫无预警。

早在今年中期的业绩投资人会议上,融创中国主席孙宏斌就曾向市场喊话:“我们需要安全,需要为自己留出比较安全的边界。”

遗憾的是,这一观点还没有引起市场足够的重视,截至目前,许多积极回流资金,保障安全的房企,反而承受了来自市场的“误解”,甚至由此衍生出了“流动性困境”诸多不切实际的猜测。



事实上,只要梳理公开的数据就能发现,地产行业,尤其是头部房企的的现金流状况,并没有一些围观者想象的那么“悲观”。

随着2020年下半年以来,随着“三条红线”等政策的出台,房地产行业调控持续加码,房企对经营活动产生的现金流的重视程度正在不断提升。

9月19日,克而瑞研究中心发布的房企偿债能力报告就显示,监测的80家重点上市房企房企通过调整优化,有约六成的房企净负债率实现了下降。其中,通过调整优化,2021上半年末有33家房企居绿档,较于2020年末增加3家。

从80家重点房企2021年中期的财务情况来看,其现金短债比的算数平均值为1.7,中位数为1.55;净负债率的算数平均值为80.42%,中位数为72.54%。

这意味着,上述的头部房企,绝大部分都具备扎实的债务清偿实力,所谓的“流动性困境”一说,完全是子虚乌有。

以此次公开配售的融创中国为例,截至2021年6月底,融创中国账上现金及现金等价物为1010.99亿元,一年内到期的短期债务为909.62亿元,现金完全能够覆盖短期债务。



图源:融创中国中报

瑞银近期一份研究报告分析,即便是35%偿权人要求融创立即偿还债务,融创在没有新融资渠道下,亦有能力支付。

由此可见,融创中国目前财务状况良好,营运资金充裕且具有一定的抗风险能力。同样的情况也反应在其他主动回笼资金,高筑安全意识的企业身上。

那么,促使上述房企近期频繁回流资金的考量是什么?

答案或许要从以下三个方面解读。

其一,今年下半年,房企美元债违约事件频发,受此影响,投资者对于地产行业的热情有所降低,房企选择在这一阶段回笼资金,有助于企业进一步优化自身债务结构,并对潜在的融资风险“未雨绸缪”。一旦环境发生变化,上述房企不至于落入被动境地。


其二,房企们选择在“安全区”牢筑城墙,也有助于市场整体回复平稳,并为当前“暴雷”频发的投资环境注入一针“镇静剂”。

其三,根据克而瑞的调研,第四季度房企整体的销售或将继续承压,房企们选择在行业整体的“低潮期”扎稳马步,修炼内功,也有助于其应对将来的业务增长。




关于中国的房地产行业,长期以来一直笼罩于“两极分化”的评价之中。

具体表现为“高杠杆、高周转”时代,房企对于未来前景的盲目乐观,和如今宏观调控时代,各方的盲目悲观。

正如黄奇帆在《分析与思考》一书中所指出的那样,中国房地产业在过去20年里的高歌猛进,离不开“城市化”这一关键推手,但这并不意味着,离开城市化率的增长,房企的未来就将是一片晦暗。

截至目前,中国一线城市城镇化率90%,二线城市75%,三线65%,四线52%,综合平均为60%左右,按照发达国家的地产开发经验,低于60%属于增量开发为主,60-80%属于开发和持有经营并重阶段。

这意味着,未来的一段时间内,房地产行业都将处于一个“增量开发与持有经营并重”的市场之中。



相较于过去,这种粗放时代的结束,并不意味着行业机遇的消失,反而意味着产业新纪元和新机遇的来临。

究其根本,经历一系列市场政策的收紧背后,地产行业的市场并未消失,随着内循环时代的到来,和居民收入生活水平的提高,4亿中产对于高品质住宅的需求反而在不断升高。

与此同时,地产行业“强者恒强”的格局也没有发生根本性的改变。

时代需要一个更加健康的楼市,而健康的楼市,也需要一个健康的金融氛围。

这或许也是为什么,国庆前的一周内,央行两次会议提到房地产,且罕见地提出维护房地产市场健康发展,维护住房消费者合法权益的“两维护”;

10月中旬召开的三季度金融数据发布会上,央行还进一步释放维稳信号,称个别大型房企风险暴露产生的系列连锁反应是短期市场应激反应,风险整体可控,已指导主要银行保持房地产信贷平稳有序投放。



金融端压力的逐步改善,固然是一个喜讯,但未来,地产行业要想真正走出困境,关键还在于企业自身对“风险”的把控。

这也是近阶段,各大房企纷纷优化资本结构,增强市场信心的缘由所在。

此前不久举行的“2021年业务交流会”上,万科集团主席郁亮就多次提及要“珍惜钱”、“赚小钱”,熬过行业阵痛期,以迎接未来的春天。

11月16日,万科更是在内部下发一份《“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》,提出要转变黄金时代的惯性思维方式,将经营理念贯穿始终,对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事等一系列要求。

10月以来,包括禹洲、德信、融信、金辉、中梁在内的一众企业也先后披露美元债回购计划,以稳定市场情绪。

房企一片“自我优化”、“瘦身过冬”的浪潮之中,融创的表现同样可圈可点。

从9月上旬,提前终止与万达酒店的管理协议,到10月底公告的卖贝壳部分股权,再到上周将商管公司出售予融创服务,加上本次融资及股东借款,短短半个月里,融创可谓是动作频频,不断强化现金流安全度。



可以说,宏观范围内,一场房地产行业的“信誉保卫战”已经打响。

而在这场没有硝烟的战争中,诸如融创这样,未发生违约负面事件的头部房企,快速优化债务结构,积极保证现金流安全的“优质战力”,无疑是提振市场信心的关键。



关于房企的融资现状,正如贝壳研究院高级分析师潘浩所说的那样:

“金融机构对企业融资的支持多少,体现的是对行业和企业的信心,只有提振了投资人的信心后,房企的融资环境才能得到实质性改善。”

截至目前,融创的表现已经收获了市场的认可。



在地产行业评级普遍下滑的今天,惠誉出现近期少有的正面评级反馈,将融创中国的发行人评级展望从“正面”调整为“稳定”,并确认其长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及其未偿优先票据评级为“BB”。

可以说,这场关于房地产企业的“信誉保卫战”中,融创已经率先做出了垂范。

而在那之外,相较于其他房企,细究融创赢得市场信心的关键,除了一直以来债务端的优良表现,身为企业管理者的孙宏斌也贡献颇多。

此前,这位融创中国董事会主席就曾一再强调“现金流”的重要性,并表示过去自己因现金流失败过,知道把公司安全放在首位。

面对政策调控的指向,身为企业管理者的他,就在战略上要求土储端严控拿地总量,力求达成高标准拿地。

此次,面对公司配股融资对小股东带来的损失,孙宏斌本人又自掏腰包,以无息贷款的形式借给融创4.5亿美元,折合人民币近29亿元,以此补充公司现金流。

无外乎社交媒体上,不少人褒奖他“有责任,有担当”。

同样慷慨解囊,自掏腰包为企业“输血”的,还有来自富力、当代置业的多位高管。

今年9月,富力地产执行董事李思廉及大股东张力,宣布为企业提供约80亿港元股东资金,同时将富力物业卖给碧桂园服务,全力挽救富力。

10月份,当代置业董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和总裁兼执行董事张鹏,则向集团提供约8亿元的股东贷款。

不论这几亿美元能够起到什么样的效果,“孙宏斌们”借助这一举动,都首先表明了同企业“共克时艰,休戚与共”的态度,宏观来看,这一举措所释放的积极情绪,也将为投资者带来更大的信心。



非常时期,信心比金子更宝贵,这是历经市场动荡不变的真理。

如果把房地产行业比作一场关于耐力和节奏的“马拉松”,那么管理者之于企业,更像是一个负责领跑的“配速员”,不仅时刻同企业共前行,还在不断凭借自己的步伐,调整企业前行的速度与轨迹。

从这个角度来说,上述企业家管理者们的坚定态度与勇气担当,共同汇聚于即将到来的这个冬天,为动辄减持成风的房地产业,带来了一股继续奔跑下去的信念与希望。

多么艰难的时刻,也总会过去。而对于孙宏斌来说,关于融创和地产行业能够跑出这段“至暗时刻”,并奔向更广阔的未来这件事,他也一直信心满满:

“出现问题的企业,在更早的时候都能看到。我就知道我们没有问题”。


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