如何提前规避买房坑？

观点 / 张新民 主笔 / 万青责编 / 李桑 

这是刘润公众号的第1902篇原创文章

如何提前规避买房坑？

企业的雷在哪里？如果你是一个投资者，特别怕踩到“雷”，但却经常不小心踩到“雷”，怎么办?

如何提前看见企业破产的信号？

前段时间，我的直播间邀请到张新民老师。

他是中国财务报表分析领域权威专家，“张氏财务分析框架”提出者。管理学博士，会计学教授，博士生导师。现为国务院学位委员会工商管理学科评议组成员，国务院政府特殊津贴获得者。

先后为包括清华大学、上海交通大学、长江商学院在内的近30家国内顶级大学的EMBA项目主讲“企业财务报表分析与经营决策”等课程，是中国EMBA教育界最具实力和影响力的教师之一。

希望他的经验能对你有所启发。

（以下第一人称为张新民老师）

读懂财报，提前规避买房坑

每个人都应该学会看财务报表，比如利润表、资产负债表。

很多人对财务知识有一个误解，觉得这是财务专业人士才应该掌握的。

其他的员工、创业者、企业家不懂财务，好像也没什么关系。

其实完全不是这样。

财务，和每个人的生活息息相关。

理解了财务，你才能透彻理解很多商业世界的基本逻辑。

我举个例子，比如买房。

小张是个普通的上班族，每天忍受着拥挤的地铁、顿顿吃挂面、傍晚菜市场买打折菜、少买衣服，辛辛苦苦攒了好几年的钱，终于攒够了首付。

为了选到理想的房子，小张翻遍了各种楼盘广告，从地理位置到房价，从开发商口碑到周边环境，每一个细节都不放过。

经过一番搜罗，小张锁定了一家名声响亮、规模大的开发商的楼盘。

这个楼盘的广告铺天盖地，朋友圈也是好评如潮。

小张觉得这个楼盘地理位置不错，周边的环境、交通和配套设施都挺好，价位虽然略高，但他认为物有所值，毕竟买房是一辈子的大事。

小张毫不犹豫地拿出了辛辛苦苦攒下的首付，与开发商签订了购房合同。

他幻想着未来的生活，蓝天白云下漫步回家，傍晚阳光穿过落地窗，洒在温暖的地板上，他和心爱的人享受着这一片宁静和美好。

签完的那一刻，小张突然释然了。

无数个日日夜夜的期盼、纠结、失眠，终于结束。

万家灯火，终有一盏属于自己。

就在小张满心期待新房交付的时候，却传来了开发商陷入财务危机的消息。

自己的房子，停工了。

也许只是暂时停工呢？也许缓一缓，还是会封顶呢？

小张心里期盼着。

有人告诉小张，说即便施工封顶，也没用。

封顶，才是烂尾的开始。

自己看了很久的楼盘，居然有可能变成烂尾楼，成为一座梦想的废墟？

小张瞪大了眼睛，不敢相信这个残酷的现实。

夕阳下，小张坐在那座未完工的楼盘下，泪水模糊了眼前的景象。

在我们日常生活中，消费选择，往往会被广告牵着鼻子走。

比如，理发、购买日用品等，通过广告找到满意的产品，试了不合适，咱们可以随时换。

但是，有些消费决策对家庭影响重大，比如买房。

普通人买房的时候，一般会看什么？

像故事里的小张一样，看广告、口碑、开发商、地理位置、价位、周边环境等等。

然后综合对比，谁有名就买谁的，谁规模大就买谁的，谁广告打得响，就买谁的。

然而，在购房这样重大的消费决策中，仅凭开发商的广告和口碑显然是不够的。

为什么？

因为决定企业持续发展的因素有很多。

比如政策。就拿房地产企业来说，在经历了一段时间的价格疯狂上涨后，在中央经济工作会议关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位引领下，房地产市场的价格不再疯狂上涨，与房地产企业相关的金融政策也不再支持房地产开发企业的无序扩张。

比如企业任性投资和挥霍。1998年至2018年，这20年是中国房地产少见的黄金时代。

许多房地产企业在初期发展阶段赚取了可观的利润，一些企业误以为这种盈利模式会永远延续，因此开始随意投资和挥霍公司资产。

不少陷入困境的房地产开发商都或多或少存在着这样的问题。

不管房地产企业曾经多能获得贷款、口碑多么响亮，一旦它早期积累的财务负担过重，就极有可能走到破产的边缘。

那怎么办？

要学会深入挖掘企业的财务报表数据。

企业的基本财务报表包括资产负债表、利润表、现金流量表和股东权益变动表。

在日常分析中，股东权益变动表可以不用理会，只需要关注前三张报表就可以了。

三张报表各告诉了你企业账上的资源规模、营业收入和盈利情况以及现金流转情况。

考察这三张报表，你就会对企业面临的风险有所感悟。

那么，去哪里看财务数据呢？

虽然不是所有企业的财务数据你都能够看到，但上市公司的财务数据，就在它们定期披露的财务报表里，是随时可以免费获得的。

买房是一个特别严肃的问题，你要非常认真地考察一家房地产公司的风险。

只有全面了解企业的实力，才能尽量避免掉入类似的陷阱，确保我们的投资安全。

如果你认真看一下这些企业过去几年的财务报表，你就会发现，陷入困境的财务轨迹在多年前就已经显现了。

当你看了这些企业过往的财务数据，你对它们如今的困境就不会感到意外。

如果你懂点财务知识，早点看到这些企业的财务报表，就能够大概率的避开购买那些将很快陷入财务困境的企业所开发的楼盘了。

在商业世界中，荆棘丛生，暗雷密布。

有财务知识的人，可以轻车熟路地避开。

没有财务知识的人，只能用血肉之躯穿过风雨，轻则皮开肉绽，重则殒命。

所以说，不懂财务报表，就是现代盲人。

那么，怎么看企业的“雷”？“爆雷”有预兆吗？

企业的“雷”在哪里

经常有人问我：

企业的“雷”在哪里？

答案是：主要集中在企业的资产里面。

所谓的“雷”，在资产里面的反映就是不良资产。

当企业的资产出现价值减损或者在企业中发挥预期效用的能力持续下降的时候，企业的资产就出现了不良化的倾向。

当资产的不良化达到一定程度的时候，企业的“雷”就出现了。

在日常生活中，很多人想通过投资赚大钱，甚至押上了自己全部的积蓄，一心想着怎么让财富增长，最后却踩了雷，亏得血本无归。

别说大钱没赚到，基本生活都受到了影响。

可能有人会问，如果我买了一款理财产品，渠道合规的，产品合法的，是不是就可以买了？

听上去似乎没问题，但是你还要看收益率是否合理。

银保监会主席曾说：收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。

总结起来就一句话:“保本高收益”，大概率是金融诈骗。

有的理财APP，初期承诺的收益率都很高，左手吊打余额宝，右手吊打银行。

收益每天实时到账，操作简单。

一查背景，也似乎很高大上。

结果呢？

发展一段时间后，当你有一天登录app，突然收到一条公告消息，因为xx等原因，今天开始，限制提现。

每个月只允许提现1000元。

你在里面放了100万，每个月只允许提1000元？

是不是听上去特别魔幻？

你自己的钱，提本金还限额。

但生活有时就是这么魔幻现实主义。

你傻眼了。

怎么才能保护好自己的辛苦钱，远离风险、不踩雷？

买理财产品，渠道、产品、收益，一定要合规、合法、合理。

那么，企业的“雷”在哪里呢？

实际上，企业的资产负债表、利润表和现金流量表都可能包含雷的信息。我这里主要讲一下资产中的雷。

企业容易出现“雷”的资产主要有6项。

财务语言没有那么复杂，我尽量用小朋友都能听懂的语言，让你明白。

这6项分别是：

（1）交易性金融资产出现价值减损。

什么意思呢?

它是指我们投资的一种金融产品，比如股票或债券，它的市场价值降低了，导致我们的投资变得不那么值钱。

举个例子，假设你手里有10个糖果，这些糖果在学校里很受欢迎，每个糖果可以换成2个铅笔。

但是，突然有一天，大家都不喜欢这种糖果了，它们的价值下降了。现在，每个糖果只能换成1个铅笔。

这就是价值减损，因为你的糖果不能像以前那样换到很多铅笔了。

在金融领域，交易性金融资产就像这个例子里的糖果，当它们的价值降低时，我们就说出现了价值减损。

这时候，我们就会说：这是一项有“雷”的资产。

（2）应收票据、应收账款、其他应收款出现减值。

什么意思呢?

这意味着我们原本应该收到的钱，现在可能无法全部收到了，因为对方可能出现了一些问题，无法按时还款。

举个例子，假设你在学校做小生意，你卖了一些洗面奶给你的同学们。

你和他们约定好，洗面奶先给她们，然后过一段时间她们再把钱还给你。

这时候，你手上有一些应收账款，就是你同学们欠你的钱。

但是，有一天，你发现其中一个同学退学了，可能无法按时还你钱了。

另一个同学告诉你，她的零花钱不够，可能只能还你一部分钱。

这种情况下，你原本应该收到的钱（应收账款）出现了减值，因为现在你可能无法收回所有的钱了。

类似的，应收票据和其他应收款也会因为类似的原因出现减值。

当债权难以回收时，企业就可能“爆雷”了。

（3）存货减值。

什么意思呢？

你手头的一些东西，也就是你原本打算卖出去的商品，现在可能卖不出去，或者卖出去的价格会比原来的价格低很多。

举个例子，假设你在学校做小生意，你买了一些新款的彩色橡皮擦，准备卖给你的同学们。

但是，过了一段时间，你发现这些彩色橡皮擦不是很受欢迎，很多同学都不喜欢。

于是，你的这些橡皮擦就一直积压在你的书包里，没有人愿意买。

随着时间的推移，这些橡皮擦可能会变脏、变旧，甚至可能因为长时间存放而变形。

这时候，你发现你需要降低这些橡皮擦的价格，才能把它们卖出去。

这种情况下，你的存货（橡皮擦）就出现了减值，因为现在你只能以比原来低很多的价格把它们卖出去。

短时间内发生过高的存货减值，将对企业的利润造成大的冲击。

这就是存货“爆雷”。

（4）长期股权投资。

这个比较容易理解。

长期股权投资是指一个人或一个公司在另一个公司购买股票或股权，并计划长期持有这些股票或股权，以期待这些股票或股权的价值会随着时间的推移而增加。

举个例子，假设你和你的小伙伴们想要开一个卖零食的小摊位，你觉得这个小摊位将来会很成功。

你的好朋友小明也觉得这个主意很棒，他想要参与其中。

于是，你们决定一起投资开这个小摊位。

小明拿出一部分钱，购买了你们小摊位的一部分股份。

他们之所以愿意投资，是因为他们相信这个小摊位未来会发展得越来越好，也许能变成一个大型超市，到那时他们手中的股份就会变得很有价值。

小明的这种投资就是长期股权投资。

他投资的目的是持有这些股份，期待随着小摊位的发展，股票的价值会增加。

通过长期股权投资，小明可以分享到小摊位未来的成功和收益。

但是当被投资对象的盈利能力出现严重下降且不能逆转的时候，长期股权投资就可能是“雷”了。

（5）固定资产、在建工程与无形资产减值。

这三项是指这些资产在使用过程中，由于各种原因导致它们的价值减少。

固定资产是指公司长期使用的物品，比如建筑物、机器、设备等。

举个例子，假设你的学校有一辆校车，随着时间的推移和使用，校车会变旧，出现一些小问题，这时候它的价值就会降低。这就是固定资产减值。

在建工程是指公司正在进行建设的项目，还没有完工。

举个例子，假设你的家附近有一个正在修建的游乐园，但是因为某种原因，比如资金不足或者政策变化，游乐园可能无法按计划完成。这时，游乐园的价值可能就会减少。这就是在建工程减值。

无形资产是指无法看到或触摸的资产，比如专利、商标、知识产权等。

举个例子，假设你的爸爸妈妈创办了一个手机游戏公司，他们开发了一个游戏并申请了专利。

但是随着市场竞争的加剧，这个游戏不再受欢迎，这时候游戏的专利价值就会减少。

这就是无形资产减值。

固定资产、在建工程和无形资产减值是指这些资产在使用或发展过程中出现价值降低的情况。

这些减值可能会影响到公司的财务状况和未来发展。

经营资产如果不能推动营业收入持续增加，就会逐渐沦为不良资产，最终暴雷。

（6）商誉

商誉是什么呢？

企业在收购其他企业的时候所形成的额外代价。

什么是额外代价呢？

如果你想获得这个企业的控制权，就要收购这个企业。

举个简单的例子，假设有两家冰淇淋店，一家是著名的冰淇淋连锁店“甜甜圈”，另一家是你的邻居小明开的冰淇淋店“小明冰淇淋”。

如果“甜甜圈”想要收购“小明冰淇淋”，他们需要支付的价格不仅包括了“小明冰淇淋”的冰淇淋制作设备、店面等可辨识资产的公允评估价值（减去负债的公允评估价值），还需要为“小明冰淇淋”的客户、技术、声誉等不可辨识的无形资产支付额外的费用。

这部分额外费用就是商誉。

收购中出现商誉是正常的：买方对被收购企业的前景看好！越看好这种企业的未来，买方就越慷慨，商誉也就越高。

但是，如果收购过程中商誉规模过大，就可能是雷。

比如“小明冰淇淋”的客户流失，口碑下降等。

这时，“甜甜圈”为获取“小明冰淇淋”的不可辨识无形资产支付的那部分费用就可能高了，商誉价值会出现减损。

这种情况就叫做商誉减值。

商誉减值一定会影响到公司的财务状况和盈利能力。

一不小心，商誉减值将导致企业发生巨额亏损。

遗憾的是，中国资本市场里面高商誉收购的案例太多了。

过高的商誉减值就是“雷”。

请远离商誉过高的企业。

这6项，对于大多数企业来说，就是可能出现“雷”的重点资产区域。

现在，你知道了企业的主要雷区，是不是就可以万事大吉啦？

还没有，你还要看到另一个信号。

什么信号？

破产。

破产信号

大部分企业破产的原因是什么？

现金流断裂。

现金流，就是企业的命。

一个企业有没有利润要看利润表。

那么，怎么看一家企业有没有赚钱呢？这就要看现金流量表了。

现金流量表不仅回答了企业是不是赚钱的问题，还告诉了我们企业的钱从哪里来，又花在了什么地方。

2017年上半年，我参加了一个公司的高管培训，同时参加该公司高管培训的还有一位著名的会计学教授。

当他得知我此前并不了解乐视网，就建议我认真地看一下乐视网2016年年度财务报告，并认为该企业在财务报表的编制上有值得学习的地方。

我很快就看了乐视网2016年年度财务报告，并依据利润表上三个净利润的数据认为乐视网2016年年度财务报告可能存在很大问题。

这个企业不管盈利能力怎么样，赚钱能力一定不行。

一个赚钱能力不强的企业，哪怕这个企业的领袖再能忽悠，也是难以持续的。

那么，我当年看到了什么？

就是现金流量表。

下面是乐视网2014～2016年度的现金流量表（货币单位：人民币元。资料来源：乐视网各相关年度财务报告）：

（图片来源：火眼金睛读财报）

请注意，我当时看到这些数据后就感觉这个企业不太对劲：作为一个上市多年、市场形象逐渐往上走的企业，在2014～2016年连续三年的时间内，从整体上看，企业经营活动产生正向现金流量净额的能力几乎没有！

一个有市场、有竞争力的企业，它的经营活动一定要有与盈利能力和市场声誉相适应的现金获取能力。

而这个能力，乐视网几乎没有。

在企业经营活动不能带来正向的、有相当规模的现金流量净额的情况下，企业经营活动的维系，就要靠烧钱来进行了。

你烧谁的钱？

当然是烧股东和债权人，尤其是向企业提供贷款的有关各方的钱了。

这种烧钱过日子的企业，能长久吗？

乐视网2017年以后的财务走势印证了我以2016年财务数据为基础对该企业财务异常的怀疑——企业在2017年和2018年连续两年计提的巨额资产减值损失，这是对早期积累的风险因素的释放。

随着企业盈利能力和现金获取能力的不断恶化，乐视网在资本市场里面的行程就迅速告一段落了。

我讲这个案例，是想告诉大家：

懂点财务知识，你就有可能提前看见企业破产的信号。

越早学习，越早受益。

最后的话

经常有人问，现金和资产，哪个更重要？

你可能听说过一句话叫做：现金为王。

什么是现金为王？

你账上趴着大笔的资金，手里有粮，心中不慌，有现金，什么时候都可以买到你想要的资产。

但是，你手上有很多资产，却并不一定能够立刻换成现金活下来。

但是，这并不意味着，企业现金越多越好。

有人说，现金为王，钱多当然好了，过日子踏实。

这件事，不是这么简单。

货币资金在账上趴着，不做任何的安排，如果占总资产的比重过高，将严重影响企业的总资产周转率，严重降低企业的总资产报酬率。

你如果看一些企业的报表，你会发现他们的货币资金占总资产的比重，大概在50%左右。

也就是说，他全部的资产里面，只有一半参与他的投资和经营活动。

那么，另外一半呢？

如果企业短时间内货币资金比较多，没有用出去，这是可以理解的。

如果企业长期货币资金占总资产的比重相当高，意味着企业在战略发展方向方面，还没有找到新的突破口。

没有一个企业，希望自己的货币资金，放在账上不用的。

因为企业是要通过对货币资金的应用，不断地让它变换形态来实现增值的。

所以说，企业的货币资金并不是越多越好。

投资理财的第一刚需，是规避风险，

不吃大亏，更不能血本无归。

以后，我们要恶补财务思维了。

不懂财务管理，就是现代盲人。

拥有财务思维，才能看懂企业秘密。

从现在开始，恶补财务思维吧。

学点财务知识，早避坑，早受益。

《人对了，事就成了 》

-END-

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