: 观点写字楼市场没有“翻身仗” 观点 | 2023-10-24 17:01 道总有理

写字楼经济进入“敦刻尔克”时刻。

2021年，潘石屹把SOHO中国卖给了黑石集团，而原本被其称为“永远不能销售的两个项目”—外滩SOHO和望京SOHO，一并被黑石集团收入囊中。当时，SOHO中国的收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元（约30.48亿美元），较一年之前的价格，相当于打了8.3折。

低价出售，SOHO中国在地产商业的撤退，令外界唏嘘不已，但置身于当前，“跑”得快着实是一门本事。

上海市内环内一个名为嘉宁国际广场的甲级写字楼，可售面积约31788平方米，2015年买入时成本单价约5.2万元/平方米，目前该项目的拟出让价格，仅为开价4万元/平方米…

深圳，前海一央企开发写字楼，原备案价约8.5万元/平方米，一清盘房源折后单价约5.8万元/平方米；宝安核心区域一写字楼5折左右出售，备案价约6万元/平方米，现售价低至3.2万元/平方米…

卖不好卖，租也不好租，我国的写字楼市场在结束了疫情带来的重创后似乎并没有恢复活力。

空置率“压垮”业主？

对于有扩张需求的企业来讲，今年落户高档写字楼是个不错的选择，可在降价、降租的趋势下，写字楼的业主们尽是一片哀嚎之声。

以深圳为例，戴德梁行数据显示，上半年，深圳全市甲级写字楼平均租金继续延续下行走势，半年下降3.0%至每月每平米197.5元，对比2018年的历史高点已然下调28.6%。而从写字楼的价格走势来看，深圳甲级写字楼的平均租金已经差不多回到了2013年的水平。

其他一线城市的情况也大致如此。仲量联行报告显示，上海二季度中央商务区租金环比下跌1.7%，非中央商务区租金环比下跌2.0%；截至今年6月底，杭州甲级办公楼平均净租金为138.9元每平方米每月，环比下降了0.7%，乙级办公楼租金为105.2元每平方米每月，环比下降0.8%。

7月份，上海延安西路太平洋企业中心一套244.7平方米的写字楼，从4月份放租已经几次下调租金，日租从4.5元/平方米下调至1.62元/平方米，月租金从26000元/月降至12000元/月。

一面降低租金，吸纳更多的企业入驻，另一面很多业主早已在寻求低价甩卖，套现离场，一位经纪人表示，“这几年受到大环境影响，不断有急卖的业主放低价格出售”。而究其原因，写字楼空置率的持续攀升，把业主们逼入险境，同时，企业扩租需求短期内看不到恢复的希望，更令他们感到悲观。

盘点各大一线城市甲级写字楼的空置率，据戴德梁行日前的报告显示，截至今年上半年底，北京、上海、广州、深圳的甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，均较去年底有不同程度的上升。

其中上升最快的当属深圳，截至今年第三季度末，深圳甲级写字楼空置率环比上升1.3个百分点至28.3%，至今年年底，有分析师预测，其空置率大概率突破30%，明年继续走高至35%。

通常来讲，写字楼的空置率在10%-20%是比较合理的范围，高于20%等同于跨过了警戒线，而30%以上意味着城市写字楼大幅过剩。长年以来，青岛、天津、南京等城市的写字楼空置率偏高，北上广深及香港控制得最合理且稳定，但如今这些超一线城市的写字楼空置率看似也正走向失控。

为了降低空置率，业主们使出浑身解数。2021年市场比较火的时候，一般的免租期限最多20天左右，现在很多业主给到免租两个月的条件，除此之外，部分业主还用附带装修等方式，吸引客户入住。

但是，这些努力在企业扩租需求缩减的大环境下有多少作用恐怕存疑。

大佬和小兵，“套”在写字楼里

当地产行业的动荡来临前，被困在里面的人最羡慕的就是早一步逃离的“聪明人”，王健林、李嘉诚等都是后者。

去年，长实集团发布一则公告，公司以12.1亿英镑出售位于英国伦敦的一座甲级写字楼“5 Broadgate”，买方为韩国国民年金公团下属公司。早在2021年，李嘉诚就有意售出，彼时，伦敦写字楼物业交易市场火热，疫情过后的市场反弹令很多投资人充满了自信，然而，今年一场写字楼“大衰退”席卷伦敦。

李嘉诚早在这场衰退之前赚得盆满钵满，及早离了场，可不是所有富豪都如此幸运。比如深圳富豪陈红天，2017年，陈红天以2.7亿英镑高价(约合24亿人民币)买下了位于伦敦金丝雀码头金融城的地标写字楼—5 Churchill Place，同一年，还以4.1亿英镑(约36亿人民币)收购了20 Canada Square大楼。

陈红天家里固然有矿，可在伦敦“扫货”，主要还是靠向银行借取高额贷款，自信满满的他原以为租金收入足以覆盖利息，谁知伦敦商业地产逐渐走下坡路。等到2023年，祥祺集团

无力偿还贷款，银行将这两栋顶级写字楼开价放售，价格较买入时已经大大贬值。

前些年，根据胡润的一项新调查，中国富人将其财富的12.5%用于购买海外资产，伦敦是最受欢迎的投资目的地。如今伦敦写字楼空置率居高不下，在对英国经济造成进一步打击的同时，不知多少富豪想出出不来。

其实不只是搞投资的富豪，浸淫商业地产多年的大佬对此也有心无力。

吴光正，九龙仓置业的老板，九龙仓置业运营管理着香港多处大型甲级商场，标志性物业海港城和时代广场分别选址于尖沙咀和铜锣湾，可以说在香港商用物业中占据领先地位。而根据2022年财报，九龙仓集团2022年收入减少19%至180.64亿港元，营业盈利减少23%至66.03亿港元。

从赢到亏，九龙仓集团深受香港商业地产低迷的影响。以写字楼为例，根据中原数据，2022年香港写字楼租务同比减少约两成，租金平均下跌约5%，成交量对比2021年更是锐减约50%。

地产大佬或卖楼回血，或等待复苏，可商业地产中更多的小投资者已无力再战。一位拿着拆迁款买了一层写字楼的“包租公”称，原本以为能安安稳稳靠收租过日子，可疫情开始到现在，租金降了好几次还是租不出去，要把写字楼以原价卖掉也不是件容易的事，“成了一个烫手山芋”。

南宁一位业主也表示，手头资金充裕时自己曾购入两套共计600平米多的写字楼房产，疫情时期，租户退租后一直空置，每月光物业费就损失不少，现在只求能降价甩手。

互联网经济不“背锅”

今年年初，腾讯计划从朗科大厦退租的消息不胫而走，市场上引发了一阵恐慌。

据了解，朗科科技主要靠朗科大厦收租贡献盈利，按照最新2021年4月29日签订的合同，这些物业的租赁期限为2021年5月15日至2026年5月14日，五年的租赁期限可使朗科获得1.86亿元的租金收入（含税）。

之所以恐慌，自然不单单因为腾讯，而是从去年起，互联网巨头们就陆续出现了撤离原所在写字楼的例子。字节跳动集体撤离中关村，整合退租超10万平米，爱奇艺搬出超3万平的鸿诚拓展大厦，微软也提前退租鼎好大厦3万平…

我国写字楼市场的繁荣，曾经很长一段时间是以互联网经济为主力推动的。尤其是在北京，2014年之后，望京「地标型」写字楼拔地而起，望京SOHO、绿地中心、保利国际广场、金辉大厦等陆续建成，增加了超过150万平米的写字楼面积，很快望京核心区就被新兴互联网企业“霸占”。尤以望京SOHO为代表，它见证了数不清的互联网“新星”的崛起亦或消失。

而今写字楼空置，与互联网经济近些年的发展颓势撇不清关系。先看深圳，2021年TMT行业在深圳甲级写字楼分行业租赁成交面积的占比为38.1%，2022年下降至23.0%，今年上半年仅剩16.7%。

北京是中国拥有最多百强互联网企业的城市，在北京，虽然互联网科技公司仍然是写字楼租赁的主力，可占比呈现下降趋势。戴德梁行的数据显示，2022年全年高科技业在北京甲级写字楼市场租赁成交面积中占比达39.3%，同比下降了16.2个百分点。很显然，互联网经济从高歌猛进到原地踏步，支撑不起写字楼庞大的市场存量了。

不过，空荡的写字楼背后自然不仅仅是互联网企业的退租潮，而是整个市场扩租需求的下滑，几乎所有企业都忙着降本增效，寻求更低的成本支出成为首要。

诚如一位打工人的吐槽，“我公司最开始在三里屯SOHO，后来到了朝阳门，再到三元桥、到四惠东…越来越远…”这直白地说明了中心区域写字楼空置的原因。当然，企业外迁，非中心区域的写字楼也未达到人满为患的程度，不少企业进行人员优化调整，所需写字楼面积减少。

上海一家生物医药初创公司的负责人称，今年5月份，公司更换了所租赁的写字楼，新租的写字楼面积少了大约500平方米，因为位置的原因，每平方米每天的租金也少了一块多钱。

另外，不少企业已死在了复苏前夜。根据安联贸易发布的《全球破产报告》显示，2023年全球破产率将增加21%。其中，分析师预计2023年法国的破产数量将达到5.9万起（同比增长41%），英国将达到2.85万起（同比增长16%），德国将达到1.78万起（同比增长22%），意大利将达到8900起（同比增长24%），美国企业破产数量更是将增加49%。