如何看待这场市场高度期待的发布会?这次发布会带来了哪些增量的信息?
10月17日,又是一场市场高度关注的发布会。住建部部长、财政部部长助理、自然资源部副部长、央行副行长、金融监管总局副局长五大部负责人联合召开了“促进房地产市场平稳健康发展”发布会。
如何看待这场市场高度期待的发布会?这次发布会带来了哪些增量的信息?
第一,从参加发布会的部委来看,是少见的住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局几大部委、金融监管部门联合召开,规格极高。意味着房地产、金融、财政、土地规划等对地产有最大影响的几个方面的联合发布会。
在会议召开之前(10月15日发布预告),市场的关注度极高,预期也比较强,在10月16日的股市表现中,申万房地产指数(801180.SI)以5.5%的涨幅领涨全市场,并带动上下游支撑了市场宽基指数的上涨。
第二,发布会上,住建部等部门均释放了不同程度的增量信息。整体上看,无论是居民的购房支出压力还是地产供给过剩、需求不足等问题,政策都给予了定向的真金白银支持,可以说是诚意满满。
针对于房地产的供给方面,发布会有一次强调了“严控增量”。自然资源部在回应记者的问题时提到“住宅用地供应要一手抓控新增,一手抓盘存量。对于去化周期过长的城市,指导地方暂停商品住宅用地供应;对于去化周期较长的城市,实行盘活多少、供应多少”。而在强调“严控增量”后,万得地产指数也应声反弹。
为何控制增量政策备受市场关注?
事实上,当前房地产面临的供求失衡问题,固然有居民预期下降带来需求不足问题,但供给增速过快带来的供给过剩,同样是另一个亟待解决的问题。从今年5月以来,“去库存”就已经成为房地产重要的施策方向,多个城市陆续发布收储房源的公告。
以房产的已开工未售库存和已竣工未售库存两项库存指标来看,截至7月末,全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米,降至近10年来新低。而已竣工未售库存规模7月攀升至3.8亿平方米,较2020年增长70.9%,处于历史高位。
前者的新低主要在于供给的快速收缩所导致的,近几年土地成交、新开工规模均有较大程度的下滑,导致开工大幅回落。而后者的主要原因则在于房地产销售仍然低迷,对已竣工楼盘的消化缓慢。针对于库存的高企,5.17新政提出了“国企收储”方案,9.24新闻发布会又再次提升了对于收储的政策支持力度。虽然受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响,落地节奏并不快,但毫无疑问也是进一步增大了需求。
而在供给层面,本次发布会又再次强调了“严控住宅用地”,是从供给上逐步解决供求失衡的问题。从而使得市场对地产触底的预期进一步加强。
第三,针对需求不足的问题,住建部抛出了两个重磅“新政”,即通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村和危旧房改造。
与此相似的是在2015年前后的房地产寒冬,地产销售与开工也曾大幅度回落,市场去化困难。从2015年起,中央两度提出要“化解房地产库存”,随后,全国各地开启棚改货币化。全国楼市随后开启了一波量价齐升的疯涨。
此次住建部提出以货币化安置方式为主实施城中村和危旧房改造,“救市”路径与上一轮棚改类似,但与上一轮的棚改相比,此次政策重点在于支持地级以上城市的城中村和危旧房改造,且改造目标规模与2015-2018年期间的年均600万套以上的规模相比,差距很大。
不过,住建部倪虹部长也表示“只要前期工作做得好,还可以在100万套基础上继续加大支持力度”,表明了未来还会有继续增量政策的可能。
第四,年底前,将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”,应进尽进、应贷尽贷,满足项目合理融资需求,且在银行和地产商协商一致的情况下,可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。
截至10月16日,白名单房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元。年底前增到4万亿,则意味着再剩余的两个半月内,会更大力度的给优质房企输血,补充“现金流”,保证房企的流动性。
针对于房地产的行情,住建部部长倪虹在回复记者提问时提到:“中国的房地产在系列政策作用下,经过三年的调整,市场已经开始筑底。10月份的地产数据,会是一个积极乐观的结果”。
最后,这场备受关注的发布会之后,要如何看待后续的市场表现。
在地产方面,随着政策效应的边际减弱,以及10-11月人大公布具体刺激方案规模前,如果缺乏其他地产关键事件催化,市场将逐渐兑现政策博弈带来的收益。地产及地产链逐步对于收益的兑现,会带来前期盈利资金的逐步离场,而从10月15-10月17日期间,地产行情的演绎也验证的市场短期内“买预期、卖现实”的博弈行情。
当前市场的整体表现看,与今年4月-5月的行情有了一些类似,同样是“强预期+弱现实”的组合。强预期方面,9.26中央政治局会议基本标志着政策的全面启动,无论是央行、金融监管总局、证监会的联合发布会,亦或是发改委、财政部以及今天住建部等部委的联合发布会,都代表作政策的“诚意十足”,也正因为此,政策成为了当下扰动市场的最大变量。
弱现实方面,近期一系列的高频经济数据都显示着经济的弱复苏,金融数据中M1与M2的剪刀差在继续扩大,PPI跌幅进一步扩大,出口增速在降低,经济在仍在继续探底之中。而随着上市公司三季报的公布和三季度经济数据的发布,弱现实对市场的影响会逐渐加大。
政策预期、漫天飞的“小作文”,再加上“弱现实”的基本面,市场的波动更加剧烈。短期来看,随着政策预期的利好被消化和政策效果的边际减弱,强预期可能会逐渐向弱现实回归,基本面的孱弱仍是阻碍指数上涨的最大原因。
但是,如果忽略短期内政策的扰动,着眼中长期,市场筑底向上的方向大抵是确定的。政策已经明确转向,政策落地传导至经济的修复或许需要时日,但只要方向确定,中长期投资的机会并不难把握。
对于当下的市场而言,身处震荡的市场之中,我们能做的就是不被短期股价的变动牵着鼻子走,而是着眼中长期,以分散化的资产配置方式,实现稳定的长期收益。
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本文由“星图金融研究院”原创,作者为星图金融研究院高级研究员黄大智