国资“兜底”万科
房产 国资“兜底”万科 房产 | 2023-11-08 10:57 国资“兜底”万科 盒饭财经

股东稳则万科稳


撰文 | 刘星志

编辑 | 王靖


随着万科背后国资股东站到台前,“大股东减持”传言不攻自破,万科股债双双反弹。


11月6日下午,面对境外债券价格异动,万科直接请来了深圳国资委,以及大股东深圳地铁,与境内外金融机构举行了一次沟通会。会上深圳国资委一锤定音:万科具备足够的安全性,没有财务风险、管理风险,是深圳国资体系重要成员。“如有需要或遭遇极端情况,我们有充分信心、足够的资金资源和工具,通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。”


深圳地铁董事长辛杰更直言:“万科不是一个人在战斗!万科背后是深铁,深铁背后是国资委。深铁工具箱将全力支持万科!”


实际上,当6日上午10点左右,万科官宣国资委领导、深铁董事长辛杰将出席该次会议后,公司股债价格便快速反弹。当日午后,万科两笔境内债上涨近5%,截至收盘,万科A(000002)收11.97元,上涨6.21%,万科的“债务危机”疑云瞬间化解。

自碧桂园陷入危机以来,为了防止房企“暴雷”预言蔓延到万科,郁亮不厌其烦、苦口婆心,在公开场合反复唱多房地产市场,力求自证无虞。其言论核心思想就是房地产显然跌过头了,万科显然也跌过头了。


为了向市场证明自己的信心,郁亮不惜拉上总裁祝九胜,与万科股价绑在了一起。10月27日,万科公告称,未来三年,万科董事会主席和总裁的奖金,将在年度净利润指标之上,新增加年度股价变动作为调节系数,对比指标则是公司A股每日复权收盘价的全年平均值。


但郁亮的种种努力并未奏效,直到深圳国资委、深铁站到了他身后。




在地产圈,万科以职业经理人文化而闻名,但从“君万之争”,到“宝万”之争都证明,不论是王石还是郁亮掌舵,大股东才是万科真正的“定海神针”。大股东稳则万科稳,大股东乱则万科乱,当下市场寒冬之际,大股东的支持更是至关重要。


可以说,在郁亮得到大股东支持的那刻起,这次“危机”的解决就基本没有了悬念,但万科也并非就此高枕无忧。


今年前三季度,万科合同销售金额2806亿,同比下滑10.8%,与市场同频共振。这次市场的发难,与其说是针对万科,不如说是针对房地产行业。


市场低迷之下,万科难独善其身,想要彻底摆脱“危机”预言,仅靠自己一家努力,深圳一地支持,或许还远远不够。

过去几十年,万科一直是中国经营最成功的房企之一,在今年8月以前,几乎没有人能想到,万科会与“暴雷”两个字联系在一起。


然而经过三年的下行周期后,外界印象中的“优等生”也接连出现问题。今年8月,碧桂园、远洋集团两家房企出险,“暴雷”潮的水位骤然提高。


前者是中国最大的民营房企,销售规模一度接近万亿;后者则有两大国资股东中国人寿、大家保险坐镇,被视为有“国资背景”的房企。


目前绝大多数出险房企的问题都可以归咎于“高周转”、“高杠杆”等因素,那么混合所有制房企远洋的出险则给一众投资者上了一堂课:国资背景并非“免死金牌”。


在远洋集团债务危机浮出水面后,作为远洋第一大股东的中国人寿,不仅没有出资救助远洋集团,还联合同为险资的远洋二股东大家保险一同成立联合调查组,进驻远洋集团。


自碧桂园、远洋出险起,郁亮频频在公开场合唱多房地产,希望稳定市场情绪。


8月31日,万科年中业绩会上,郁亮表示,市场的低迷持续已经影响到了市场情绪,出现了“超跌”的“过度反应”。


10月20日,郁亮在一场媒体沟通会上称,“政策肯定是有用的,但不是万能的,不能指望一个政策就能彻底扭转局面。”

虽然郁亮坚持认为房地产市场接近触底,但在同行的拉胯表现以及三季度大盘的低迷之下,市场倾向于给万科和房市投“不信任票”。


10月17日,惠誉将万科的未偿高级票据评级从“BBB+”下调至“BBB”,万科企业的发行人违约评级的展望为稳定。


在评级机构下场后,二级市场也“用脚投票”,万科两笔境外债价格开始暴跌。

评级下调、债券暴跌后,10月31日,万科A在深交所互动易平台回应,称并非公司基本面问题,主要是“市场情绪波动”和“境外市场出现有关公司的不实猜测”所致。


万科回应后,市场继续追问万科:债券暴跌是海外投资者对国内房地产行业前景的反应,如果万科看多房地产市场,对自身经营状况充满信心,为何不第一时间回购债券?


但实际上,对万科来说,在此时回购债券,既无效果,也不必要,甚至会打乱公司正常发展节奏。


将时钟拨回到两年前,2021年9月,恒大“暴雷”,中资美元债市场剧烈波动,市场悲观情绪同样引发过类似质疑,一众房企选择回购美元债向外释放积极信号。


那轮回购潮的参与者中,融信中国、正荣地产等公司在此后两年相继出险债务违约,至少回购了四次的金辉控股也在9月被爆流动性减弱,现金无法覆盖短债。可见,回购与是否“暴雷”并无必然联系。


此外,此次暴跌的两只美元债并非明年到期的品种。目前,两只暴跌的债券到期时间分别为2027年、2029年,而明年到期的美元债价格目前在94美元左右,仅仅是略低于面值。

在市场低迷,且各家房企都面临“保交楼”压力的局面下,公司必须持有足够的现金,再加上目前的高利率和低汇率,用宝贵的现金去偿还尚未到期美元债,是舍本逐末之举。


11月6日的会议上,万科管理层也表示,目前公司境外自有资金10亿美元上下,加上境外平台有大量境内外项目,分红、股权退出获得资金以及银行端市场再融资,公司会如期兑付债券。


值得注意的是,万科大股东深铁在会上亮出支持万科的“工具箱”,其中就包括“积极准备,择机购买万科在公开市场发行的债券”选项。


此外,与其他“暴雷”房企不同,万科并非没钱还债,目前其账面现金1036亿元,今年8月初,万科还斥资27.4亿,拿下北京通州永顺镇地块,正如万科管理层会上所言,“公司认为公司债券价值来自公司经营。资金应该最大化用在 经营本身,短期情绪波动,不应该影响公司经营战略。”

短期偿债无虞以外,最能平复市场负面情绪的,就是会议上来自深圳国资委和大股东深铁的支持。


此前业内认为,“市场情绪波动”主要来源于碧桂园等房企的债务危机,以及一系列政策出台后三季度房市大盘的低迷,而“不实猜测”则指向股权问题——同为混合所有制的远洋出险后,有传闻称万科的大股东或将减持,矛头直指深圳地铁。截至今年上半年,深铁在万科持股比例27.18%,稳坐第一大股东位置。


相比房地产市场周期性低迷带来的怀疑,有关大股东减持的猜测对万科来说更加致命。纵观万科历史,不论是王石还是郁亮掌舵,公司的经营状况和稳健性都位于行业的第一梯队,真正能让万科“伤筋动骨”的,从来都不是行业周期,而是“君万”、“宝万”两次股权之争。


因此,当市场对万科的怀疑从是否会“暴雷”转向是否会成为“下一个远洋”,不论郁亮如何唱多,都无法平息质疑。


虽然从股权结构上看,万科与远洋都是国资大股东坐镇的混合所有制企业,但两家公司又有些许不同。


远洋的国资大股东是险资国寿。由于资金体量大、久期长,加上与养老产业高度关联,险资向来偏爱地产公司与不动产投资。


但近年来,受地产行业下行影响,险资对地产的投资日渐谨慎,因此在远洋有债务危机苗头后,国寿十分谨慎。“去年不少保险公司踩雷房地产,各家现在都比较谨慎,而且国寿对远洋的投资本身就有财务投资的性质。”有保险业人士对盒饭财经解释道。


此外,今年险企业绩普遍疲软,三季度国寿净利润仅0.53亿元,同比下降99%,此时加码地产并不明智。


相比之下,深铁和背后的深圳国资委选择全力支持万科。深铁辛杰高调宣称不仅对万科“不减持”,还要“全力支持”。国资委则称,在万科遇到极端情况下,有足够工具、资产和经验在市场化、法制化基础上,帮助万科守住不发生经营风险的底线。


IPG中国首席经济学家柏文喜表示,“万科此次会议向市场释放了积极信号,表明公司与主要金融机构和资金方保持着紧密的合作关系,并且公司领导层、主要股东对公司的未来发展有着坚定的信心。”


虽然得到大股东鼎力支持,但万科也无法高枕无忧。


财报数据显示,截至三季度末剔除预收账款后的资产负债率约为50%,基本保持平稳,但季度营收894.2亿元,同比下降31.6%。此外,其一年内到期非流动负债474亿元,对应账面现金1036亿,依旧有偿债压力。


目前看来,深圳国资委假设的“极端情况”,可能并非出自万科内部,而是来自市场的持续下行。对万科的信任危机也就是对房地产大盘的信任危机。


相对于万科的体量,国资大股东的支持只能算是“兜底”,想要彻底摆脱危机,还要依仗市场整体的触底反弹。正如郁亮所言:不能指望一个政策解决所有问题,现在需要解决三个问题,想买、能买、需要买。

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